STEPHEN H. SHUB PROFESSIONAL CORPORATION
BARRISTER, SOLICITOR, NOTARY
8 Toronto Area Law Offices Providing Legal Services in ONLY
Residential Real Estate, Title Insurance, Wills, Notary Services

Click for Locations & Maps
Click to Email Us
Tel:  (416) 222-1882
Fax: (416) 222-4277
Cell: (416) 520-6120
Incredible
Office Hours
Instant
Quotation
Testimonials FINTRAC *** HST *** Notary Services Home
Instant Quotation
About Us
8 Office Locations
Free Condo Status Review
Free Power of Attorney
Title Insurance
Existing Owner Title Insurance
First Time Home Buyers
Tax Credit
Electronic Registrations and
Choosing a Lawyer
Useful Forms and Offer Clauses
Principal Residence
Home Renovation Tax Credit
Land Transfer Tax: Ontario
Land Transfer Tax Refund: Ontario
Land Transfer Tax: City of Toronto
The Brick / Tasco
Notary Services
Closing Adjustments
GST Rebates: 3 Types When Buying From Builder
Mortgage Financing
RRSP Program
OHOSP: Ont. Savings Plan
TARION: New Home Warranty
Types Of Ownership
Insurance: 3 Types
SURVEYS: Are they required?
Utilities
Condo Rules
Condo Act Changes
Buying Condo from a
Builder: Watch out..
If you are selling...
If you are buying...
Key On Closing
Title Transfer
Moving Check List
Wills
Privacy Information
Copyright and Disclaimer
Contact Us/Comments
Top of Page
 

Loan Le

_________________________________________

 

-----------------------------------------

Please click below for a FREE Quote:

Free Instant Online Quotation

-----------------------------------------

 

Tại VĂN-PHÒNG SHUB VÀ NHỮNG NGƯỜI CỘNG-TÁC, tôi loan Le là thành-phần của một nhóm gồm 19 người chuyên về những dịch-vụ PHÁP-LÝ bất-động-sản cư-trú lo về việc mua, bán và dùng nhà để vay mượn thêm tiền, bất động sản này tọa lạc bất cứ nơi đâu trong vùng Nam tỉnh-bang Ontario, Canada. Nhóm của chúng tôi : đứng đầu là Stephen H. Shub, Cử-nhân Luật-khoa, có 28 năm kinh-nghiệm trông coi tiến trình chuyển nhượng bất động-sản cư-trú của 38,000 căn nhà.

 

1)                  NẾU QUÝ VỊ ĐANG MUA MỘT CĂN NHÀ ĐỂ CƯ-NGỤ

 

a) Thời-gian dọn vào và chìa khóa vào ngày cuối của tiến trình mua bán.

 

Trước khi luật-sư đưa chìa khóa cho người mua nhà vào ngày cuối của tiến trình mua bán, người chủ nợ phải đưa ra tiền thế chấp (mortgage) vào ngày cuối này, ngân-phiếu (cheques) phải được chứng thực (certified), những văn-kiện phải được trao đổi giữa luật-sư của người mua và người bán, và thủ-tục đăng-ký tại văn-phòng đăng-ký đất đai phải được hoàn tất. Vào lúc này tất cả những sự việc trên đều xẩy ra vào ngày cuối này ( do đó, chìa khóa có thể trao cho người mua), việc đưa chìa khóa này thường chậm vào buổi trưa và thường khi vào khoảng 5 giờ chiều ngày cuối cùng này. DO ĐÓ nếu quí vị dọn nhà vào ngày cuối này, hay thu xếp sửa sang cho căn nhà quí vị mua, thì chúng tôi đề nghị quí vị dàn xếp với người dọn nhà cho quí-vị tới căn nhà này vào buổi chiều ngày cuối này ngõ hầu tránh phải trả phí tổn dọn nhà không cần thiết, nếu quí vị trả tiền dọn nhà tính theo giờ.

 

Nếu quí vị dọn nhà vào một căn chung cư (condominium) đòi hỏi phải có thang máy, thì nên liên lạc với văn-phòng điều hành chung cư trước để giành sẵn thang máy. Việc này tốt nhất là hoàn tất việc mua bán ít nhất một ngày trước khi dọn vào, vì , nếu quí vị cố gắng thu xếp dọn vào cùng ngày với ngày hoàn tất thủ-tục mua bán, thì quí vị có lẽ sẽ chỉ nhận được chìa khóa chậm (khoảng 5 giờ chiều) vào ngày cuối này(closing date).

 

b) Bảo hiểm cháy nhà và đồ dùng trong nhà.


Việc mua một căn nhà cư-trú (KHÔNG phải là một căn chung cư) thì không thể hoàn tất nếu không có KHẾ ƯỚC BẢO HIỂM CHÁY NHÀ phải được đưa cho Luật-sư của người mua trước ngày cuối cùng của tiến trình mua bán. Hãy chắc chắn rằng nhân-viên bảo hiểm fax khế ước bảo hiểm này trong đó ghi nhận BẢO ĐẢM TRẢ TIỀN THAY THẾ GIÁ-TRỊ CĂN NHÀ (nếu xẩy ra việc cháy nhà) trước ngày cuối cùng nếu quí-vị mua một căn nhà cư-trú , chứ không phải căn chung cư.

 

Nếu căn nhà đó là một căn chung cư, thường thì không đòi hỏi phải có bảo hiểm cho căn nhà trước ngày cuối, NHƯNG chúng tôi nhấn mạnh là quí vị nên mua bảo hiểm, và, sự thực trong vài trường hợp, vài người cho vay tiền thế chấp (mortgage lenders) đòi hỏi phải có bảo hiểm cho những đồ đạc của căn nhà mua này, và những trách nhiệm thuộc về căn nhà mua đó trước ngày cuối cùng.

 

 

c) Chi-phiếu trả và ngày hẹn tại văn-phòng luật-sư trước ngày cuối (closing date).

 

Khoảng HAI NGÀY trước ngày cuối, quí vị sẽ được thông báo về ngày hẹn để ký những văn kiện cho ngày cuối tại văn-phòng luật-sư (chúng tôi có giờ hẹn cho cả những buổi chiều và ngày thứ Bẩy) và, vào lúc làm cuộc hẹn này, quí vị sẽ được biết về chi-phiếu là bao nhiêu để trả cho ngày cuối. Chi-phiếu này phải là CHI-PHIẾU CHỨNG THỰC (certified cheque) hay là DỰ BẢN NGÂN HÀNG (Bank dratf) ghi trả cho SHUB, IN TRUST) Và chi-phiếu này phải được nhận tại văn-phòng luật chậm nhất là 24 giờ trước ngày cuối cùng (closing date), như thế chúng tôi mới có thể sửa soạn kịp để hoàn tất hồ sơ mua nhà của quí-vị đúng vào ngày dư-liệu cuối cùng. Trả tiền mặt quá $500.00 sẽ không được nhận vì chúng tôi không có an toàn cho việc chuyển nhượng bằng tiền mặt. Khi tới gặp luật-sư để ký những văn-kiện cho ngày cuối, quí vị sẽ xem xét lại những giấy tờ liên quan tới lệ-phí (expenses) và bảng điều chỉnh (adjustments).

 

Xin lưu ý rằng, ngay cả căn nhà được đăng ký dưới tên của một người phối ngẫu, nếu quí vị đã kết hôn với một người phối ngẫu kia và nếu căn nhà được mua sẽ là căn nhà cư-trú chính, thì cả hai vợ chồng thường vẫn phải ký trên các văn-kiện cho ngày cuối này.

 

GHI-CHÚ: VÀO LÚC GẶP LUẬT-SƯ ĐỂ KÝ CÁC VĂN KIỆN CHO NGÀY CUỐI, QUÍ VỊ NÊN SỬA SOẠN (KHI TỚI VĂN-PHÒNG LUẬT-SƯ) ĐỂ ĐƯA CHO NGƯỜI TIẾP VIÊN (RECEPTIONIST) BẢN PHÔ-TÔ GIẤY CHỨNG NHẬN DẠNG (IDENTIFICATION) CỦA QUÍ VỊ , BẢN SAO GIẤY CHỨNG NHẬN DẠNG NÀY SẼ ĐƯỢC ĐỂ TRONG HỒ SƠ LƯU GIỮ TRƯỚC MỖI MỘT VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG ĐƯỢC TIẾN HÀNH. NẾU MỘT NGƯỜI PHẢI KÝ VÀO NGÀY CUỐI KHÔNG TỚI KÝ ĐƯỢC, THÌ QUÍ VỊ PHẢI THU XẾP ĐỂ CÓ MỘT GIẤY ỦY QUYỀN TRƯỚC NGÀY CUỐI.

 


d) Bản điều chỉnh về giá cả cho ngày cuối.

 

Chi-phiếu chứng thực mà quí vị được yêu cầu mang tới cho ngày cuối sẽ bao gồm những tiền điều chỉnh đối với giá mua cho ngày cuối. Thỏa ước mua bán của quí-vị có ghi nói rõ rằng tiền thanh toán (balance) của giá mua vào ngày cuối sẽ phải được trả bằng chi-phiếu chứng thực (certified cheque) tùy thuộc vào những điều chỉnh thông thường. Về căn nhà bán lại, tiền điều chỉnh bao gồm số tiền người bán đã trả trước ngày cuối, số tiền này người mua sẽ được hưởng sau ngày cuối, nên phải trả lại cho người bán, coi là tiền điều chỉnh vào ngày cuối. Vài tỉ dụ về tiền điều chỉnh vào ngày cuối này là: tiền thuế đất đã được trả trước, tiền phí-tổn chung cư (condo minium fees) đã trả trước (nếu căn nhà quí vị mua là một chung cư), và dầu đốt (nếu căn nhà này dùng lò sưởi bằng dầu đốt). Về căn nhà mới mua của người xây cất, tiền điều chỉnh cuối cùng lớn hơn đối với căn nhà bán lại vì tiền điều chỉnh (khi mua từ một người xây cất) có thể bao gồm phí-tổn đặt đồng hồ điện, nước, phí tổn về Đăngký Bảo hiểm Căn Nhà Mới tại Tỉnh-bang Ontario (Ontario New Home Warranty Enrolment fee), và nhiều món tiền khác thông thường có nếu mua một căn nhà bán lại.

 

e) Tiền thế chấp (mortgage financing)

 

NÊN BIẾT RẰNG NẾU QUÍ VỊ THU XẾP ĐỂ CÓ MỘT THẾ CHẤP BẢO HIỂM (INSURED MORTGAGE) (nếu quí vị chỉ trả tiền cọc (down payment ) dưới 25% của giá mua), thì người chủ nợ(lender) của tiền thế chấp sẽ trừ đi một số tiền vào số tiền thế chấp. NÊN XÁC ĐỊNH VỚI người chủ nợ số tiền bị khấu trừ đó là bao nhiêu. (Chẳng hạn 8% của tiền thuế bán của tỉnh bang trên số tiền bảo hiểm thế chấp, tiền phí tổn cho việc định giá căn nhà, tiền thuế căn nhà được giữ lại hay tiền lời của tiền điều chỉnh, nếu có).

 

Quí vị có trách nhiệm phải thu xếp vay tiền thế chấp để hoàn tất việc mua căn nhà. Ngay sau khi dàn xếp xong tiền thế chấp, trách-nhiệm của quí vị còn là:

 

(1) thỏa mãn những đòi hỏi đặc biệt của chủ nợ(chẳng hạn: chứng tỏ lợi tức, chứng tỏ có tiền đặt cọc, tiền trả những nợ nần khác, nếu người chủ nợ tiền thế chấp đòi hỏi...) ngõ hầu tránh phiền phức về vấn đề tài chánh vào ngày cuối (closing date);

 

(2) Xin xác nhận với người chủ nợ rằng những chỉ thị về tiền thế chấp phải được gửi cho văn-phòng chúng tôi để chúng tôi có thể tiến hành thủ-tục vay tiền thế chấp cho quí vị vào ngày cuối (closing date).

 

f) Tiền vay không theo nghi thức từ bạn bè hay người thân thuộc.

 


Để hoàn tất việc mua, nếu quí vị có ý-định vay tiền (trên căn-bản không theo nghi thức) từ một người thân thuộc hay bạn bè, thì quí vị nên khuyến khích việc thu xếp vay muợn này bằng văn tự ngõ hầu tránh những hiểu lầm về sau này, và tiền vay sẽ được bảo vệ bằng cách đăng-ký an-toàn đối với căn nhà được mua. Người chủ nợ như vậy được khuyến khích nên nhận được lời khuyên pháp-lý độc lập khi cho vay như vậy.

 

g) Nếu số tiền đặt cọc vào ngày cuối được cung cấp bởi một người (partner).

 

Nếu một người cung cấp một phần lớn tiền đặt cọc (hơn người khác), dù người này có được đăng ký trên bằng khoán hay không, chúng tôi cũng rất muốn rằng quí vị hãy viết ra những chỉ thị này cho văn-phòng chúng tôi để soạn thảo một thỏa ước chung phần (partnership agreement) (giá điển hình $50.00) và mỗi người chung vốn cho việc sang nhượng nhà cửa này cũng nên nhận được lời khuyên pháp-lý độc lập.

 

h) Tên đăng ký sở hữu chủ.

Quí vị muốn ghi tên trên bằng khóan căn nhà như thế nào. (Ghi chú) Quí vị không thể dùng chữ tắt của tên mình (initials of given names) trên những tài liệu của Sở Đăng-ký. Ngày sinh của mỗi người đều phải được ghi trên bằng khoán của căn nhà.

 

 

Ghi chú, ngay cả nếu căn nhà được đăng ký với tên của một người phối ngẫu, nếu quí vị đã kết hôn, và nếu căn nhà được mua là căn nhà cư-trú, thì cả hai người phối ngẫu thường phải đến ký vào văn-kiện cho ngày cuối (closing date)

 

Nếu bằng khoán ghi là cộng đồng sở hữu(joint tenants) và nếu một người sở-hữu chủ chết đi, thì người còn sống của cộng đồng sở hữu này sẽ trở thành sở hữu chủ của toàn thể căn nhà bất kể có chúc thư cuối cùng nói thế nào. Đây là cách thực hiện bằng khoán thông dụng của các cặp vợ chồng. Tuy nhiên nếu bằng khoán được ghi nhận là sở hữu chia xẻ(tenants in common), thì nếu một người sở hữu chết đi, phần của người sở hữu chết đi này sẽ chuyển qua người hưởng dụng chiếu theo chúc thư cuối cùng của người quá cố này.

 

Nếu hơn một người được đăng ký trên bằng khoán ( mà họ không phải là cặp vợ chồng), và nếu chỉ có một người trả tiền cần thiết để mua nhà, toàn thể hay một phần nào đó, thì quí vị có thể nên nghĩ tới việc làm một thoả ước văn-tự đặc biệt ngõ hầu tránh sự hiểu lầm trong tương lai về phần hùn của quí vị cho quyền sở hữu này, về trách nhiệm cá nhân của quí vị liên quan tới phí tổn hàng tháng phải trả và liên quan tới sự phân chia lợi tức ròng khi căn nhà được bán đi. Nếu quí vị muốn làm một thỏa ước như vậy thì cũng phải sửa soạn trước để được ký khi quí vị ký những văn kiện cho ngày cuối cùng, xin báo tin cho văn-phòng này biết việc này (phí tổn trả cho chúng tôi về thỏa ước này là $50.00). Cũng nên khuyên mỗi người mua nên nhận được lời khuyên pháp-lý độc lập trước khi đi tới một thỏa ước như vậy.

 

 


i) Bảo hiểm bằng khoán (tittle insurance) (tittle insurance)

 

Những tiền trả cho luật-sư (legal fees) và những lệ- phí pháp-lý (legal expenses) mà chúng tôi kể ra đã bao gồm luôn cả tiền trả cho bảo hiểm bằng khoán này cốt để bảo vệ bằng khoán đối với nợ nần sai áp , những lệnh bắt phải làm trên căn nhà (work orders), những lừa đảo, những giả mạo vân vân được bảo hiểm bởi (Hợp-đồng Bảo hiểm bằng khoán) GOLD TITTLE INSURANCE POLICY do CANADA/AMERICAN TITTLE INSURANCE COMPANY ban hành. Hợp-đồng bảo hiểm bằng khoán này sẽ được gửi tới quí vị sau ngày cuối, và sẽ không bắt quí vị phải trả thêm một số tiền nào cho văn kiên như vậy, văn kiện này sẽ tồn tại để bảo vệ quí vị trong suốt thời gian quí vị làm sở hữu căn nhà cư-trú của quí vị, không kể quí vị làm sở hữu căn nhà đó bao nhiêu năm.

 

j) Nếu quí vị mua nhà từ một người xây cất (builder)

 

Nếu quí vị mua một căn nhà cư-trú mới xây cất, quí vị nên tới căn nhà này trước ngày cuối để kiểm soát và sửa soạn một danh sách những điều đòi hỏi người xây cất phải để ý đến. Quí vị và người đại diện cho người xây cất phải thu xếp thời gian hẹn ước để tới kiểm soát. Vào lúc này, quí vị sẽ hoàn tất Chứng Thư Hoàn Tất và Sở-hữu (Certificate of Completion and Possession) để người xây cất gửi tới Chương-trình Bảo-Đảm của tỉnh bang Ontario (Ontario New Home Warranty Program). Tất cả những điều khác thường đều phải ghi nhận vào đấy. Quí vị sẽ phải nhận được Chứng thư Bảo đảm (Warranty Certificate) và một bản sao sẽ phải gửi tới văn-phòng chúng tôi trước ngay cuối (closing date).

 

 

Khi mua một căn nhà mới xây cất, quí vị có nhiều quyền chiếu theo Chương-trình Bảo Đảm (Warranty Program) và, đặc biệt là có những điều khoản do quí vị có thể bắt buộc ngườixây cất hoàn tất hoặc sửa đổi những diều đã ghi của việc xây cất. Để quí vị làm quen với quyền của quí vị cũng như là những thủ-tục và thời-gian trong đó những điều khoản này còn giá-trị bắt buộc, xin qui chiếu về www.newhome.on.ca hay liên lạc với Aubrey LeBlanc tại 5160 Yonge St. Lầu 6, North Tower, số phone 1-800-668-0124.

 

k) Điện nước (utilities) và cable T.V. và Danh-sách đồ dọn.

 

Mặc dầu văn-phòng chúng tôi sẽ báo tin cho những cơ-quan liên hệ đến đọc đồng hồ điện nước hiện tồn, QUÍ-VỊ CŨNG PHẢI liên lạc với những cơ-quan liên hệ này ngõ hầu thu xếp cho việc đọc đồng hồ này. Những đồng hồ này sẽ được đọc vào ngày hoàn tất thủ tục mua bán như thế quí vị chỉ phải chịu trách nhiệm trả tiền điện nước sau ngày cuối.Để có số điện thoại (trong vùng Toronto và phụ cận) về điện nước và gas, xin bấm vào chữ UTILITIES trong trang home page của chúng tôi ở website.

 


Nếu quí vị có giây cáp truyền hình (cable television), xin báo tin cho công-ty giây cáp về việc dọn nhà của quí-vị. Quí vị cũng phải thu xếp cho dịch vụ điện thoại cho việc nối giây điện thoại.

 

Nếu nước cung cấp cho căn nhà quí vị mua do từ một cái giếng ( khác hơn là từ một hệ thống nước của thành phố cung cấp) thì đó là trách nhiệm của quí vị phải tới xin một bộ tài liệu về mẫu nước tại Cơ-quan y-tế địa phương (local health department) (416-235-5952), phải tới căn nhà quí vị mua để lấy một mẫu nước, tới cơ-quan y-tế địa phương xin thử nước để xác nhận rằng nước không bị nhiễm độc.

 

Về danh sách đồ dọn nhà, xin bấm vào MOVING CHECK LIST trong trang home page của chúng tôi ở website này. .

 

l) Nếu quí vị mua một căn chung cư.

 

(1) QUI-LỆ CHUNG CƯ

Đây là bản thông báo về những loại qui-lệ ảnh hưởng tới nhiều chung cư. Nếu quí vị quan tâm tới qui-lệ đặt bởi condominium corporation chung cư quí vị mua, chúng tôi khuyên quí vị ngay lập tức nói chuyện với văn-phòng điều hành chung cư đó.

 

Vài loại qui-lệ liện hệ tới những việc sau;

 

(a) thảm trải trên sàn nhà phải là loại không chuyển tiếng động; hoặc không cho làm hardwood trên sàn nhà.

 

(b) (b) không được làm barbecute tại bao lơn (balcony), hoặc dựng hàng rào ở bao lơn

 

(c) không có đĩa satellite hay giây ăng ten ( antannae)

 

 

 

(d) không có chỗ đậu xe thương mại hay giải trí

 

(e) sử dụng thang máy để dọn nhà đôi khi có những giờ giấc hạn chế, Đòi hỏi phải dành chỗ trước và/hay đòi hỏi phải có tiền đặt cọc an toàn. NẾU QUÍ VỊ MUA MỘT CHUNG CƯ NƠI ĐÓ THANG MÁY phải được sử dụng để dọn nhà, quí vị nên liên lạc với văn-phòng điều hành càng sớm càng tốt để lấy hẹn cho thang máy dọn nhà.

 


(f) không được dùng căn chung cư này cho văn-phòng thương mại hay doanh thương.

 

(g) hạn chế súc vật (gồm cả việc định số cân tối đa cho một con vật)

 

(h) loại và màu màn cửa sổ, nếu có thể nhìn từ bên ngoài bin ding (building).

 

(i) cây cối và những sử dụng khác ở ngoài hành lang.

 

(j) trách nnhiệm của người chủ căn chung cư về những hư hại cửa bên ngoài, gồm cả cửa ga-ra (garage), và/hay những thứ thêm vào như máy không khí trung ương (central air), lò sưởi vân vân.

 

(k) tiếng động ồn do khí cụ âm nhạc.

 

Nếu quí vị không tuân hành những qui-lệ đặc biệt ảnh hưởng tới căn chung cư của quí-vị, Công ty chung cư có quyền xin án lệnh ra lệnh tuân hành và ra lệnh người chủ căn chung cư phải trả lệ-phí pháp lý. Nếu quí vị có ý-định cho thuê căn chung cư của quí vị, hãy để một điều khoản trong khế ước thuê mướn nói rằng người thuê phải tuân hành tất cả những qui-lệ và luật-lệ của Công-ty Chung cư (Condominium Corporation).

 

(2) SỰ THAY ĐỔI KHU-VỰC CHUNG CƯ

 

Luật chung cư của tỉnh bang Ontario qui định rằng không được thay đổi khu vực chung, gồm cả khu-vực chung với độc quyền sử dụng, nếu không có sự thỏa thuận của Ủy-ban Giám đốc (Board of Directors) và không nhận được sự ưng chuẩn trước tiên của ít nhất đa số chủ nhân sở hữu căn chung cư. Do đấy, nếu như quí vị thông báo rằng có bất cứ một sự thay đổi nào trong khu vực của căn chung cư riêng biệt của quí vị, như thiết lập máy lạnh trung ương (central air conditioning unit), thiết trí một sàn nhà (deck), nhà kho hay hàng rào cho khu vườn, hay dựng tường cho bao lơn, thì hãy tiếp xúc thẳng với ban điều hành của chung cư trước ngày cuối để biết xem là những thay đổi như vậy có được chấp nhận không hoặc giả là người xây cất có thể thiết trí như thế ngay từ lúc xây khởi đầu nếu như chung cư này đang được khởi thủy xây lên. Tương tự như vậy, nếu quí vị có ý-định làm thay đổi bên ngoài của khu vực chung, quí vị phải đầu tiên nhận được sự ưng chuẩn của Ủy-ban Giám đốc (Board of Directors) (bằng văn bản) và thực hiện những đòi hỏi của Luật Chung Cư (Condominium Act) cũng như sư chấp thuận của các sở hữu căn chung cư khác.

 

(3) SỰ THAY ĐỔI BÊN TRONG CĂN CHUNG CƯ

 


Nếu như người bán đã thay đổi bên trong căn chung cư, chúng tôi đề nghị rằng quí vị hỏi người điều hành chung cư xem sự thay đổi này có được ban điều hành chấp thuận hay không. Nếu người mua muốn thay đổi bên trong căn chung cư, thì thường phải có sự cho phép bằng văn tự của ban điều hành chung cư.

 

(m) Chúc thư.

 

Nếu quí-vị mua một bất động sản, quí vị nên sửa soạn làm chúc thư vào lúc mua này. Thông thường thì người ta vẫn trì hoãn việc làm chúc thư; tuy nhiên, làm thêm một chúc thư giá chỉ có $75.00 cho mỗi một chúc thư (nếu là một căp vợ chồng) hay $88.00 (nếu là độc thân); giá như vậy thì rẻ, so với giá phải trả ra nếu xẩy ra việc phải quản trị bất động sản này nếu không có chúc thư. Muốn biết thêm chi tiết và giá cả, xin liên lạc với văn-phòng chúng tôi , số phone 416-222-1882

 

(n) Bản dự kê phí tổn trả cho luật-sư (legal fees) và lệ-phí pháp lý (legal expenses)

 

Nếu quí vị muốn có một bản dự kê chi-phi trả cho luật-sứ và lệ-phí pháp lý về việc mua bán của quí vị, xin hãy bấm vào QUOTATION REQUIRED ở bên dưới hay điện thoại cho văn-phòng chúng tôi, và hỏi Loan Le , người này sẽ cho quí vị biết về dự-kê này qua điện thoại hay qua fax.

 

 

2)                  NẾU QUÍ VỊ BÁN MỘT CĂN NHÀ CƯ-TRÚ

(a) Tiền trả cho quí vị về việc bán nhà sau ngày cuối và sự ưng thuận của người phối ngẫu.

Xin biết rằng, hiển nhiên là tiền bán nhà ròng (tiền bán nhà sau khi trừ đi các chi phí) sẽ trả bằng chi-phiếu chứng thực (certified cheque) cho người sở-hữu chủ có đăng-ký vào khoảng 5 giờ chiều vào ngày cuối của việc mua bán.Nếu tiền đặt cọc của người mua, tiền này do môi giới bán nhà (realtor) giữ trong tài khoản tín dụng (in trust) cho tới ngày cuối của việc bán nhà, lớn hơn là tiền huê hồng trả cho người môi giới, số tiền sai biệt này sẽ phải trả lại cho quí vị trực tiếp từ người môi giới sau khi việc mua bán đã hoàn tất. Nên biết rằng trong trường hợp giấy ủy quyền được dùng tới để hoàn tất việc bán nhà, thì tiền bán nhà ròng cũng sẽ trả cho sở-hữu chủ có đăng-ký, chứ không trả cho người cầm giấy ủy quyền, trừ phi có sự dàn xếp đặc biệt bằng văn-tự với văn-phòng chúng tôi trước ngày cuối.

 


Nếu hai người hay hơn nữa bán một tài sản, chúng tôi sẽ đòi hỏi quí vị (trước ngày cuối) phải xác định bằng văn tự sẽ trả tiền bán nhà ròng như thế nào nếu quí vị muốn trả bằng chi phiếu cho mỗi người sở hữu chủ/người bán, nếu không, thì quí vị chỉ nhận được một chi phiếu chứng thực của số tiền bán nhà ròng vào 5 giờ 30 chiều ngày cuối trả cho tất cả những sở-hữu chủ có đăng-ký. Nếu quí vị muốn có chi phiếu riêng biệt cho mỗi sở-hữu chủ, quí vị nên có lời khuyên pháp-lý độc lập trước khi yêu cần văn-phòng chúng tôi bằng văn-tự chia số tiền bán nhà này như vậy.

 

 

Nếu quyền sở-hữu của căn nhà bán chỉ có một tên, nhưng căn nhà này đã là căn nhà hôn nhân (matrimonial home) (nghĩa là căn nhà hai vợ chồng vẫn thường sống chung ở đó), thì người phối ngẫu kia (người này không phải là sở-hữu chủ có đăng ký) không những phải tới văn-phòng chúng tôi trước ngày cuối để ký chấp thuận cho hoàn tất việc bán nhà (trên giấy chứng thưc chủ quyền (deed) cho người mua), mà cũng còn phải ký một bản cho phép tất cả tiền bán ròng sẽ được trả cho người phối ngẫu có đăng-ký sở-hữu chủ; nếu không, tiền bán nhà ròng này sẽ được trả cho cả hai người phối ngẫu dù rằng chỉ có một người phối ngẫu đứng tên đăng ký là sở-hữu chủ căn nhà bán này. Luật này chỉ áp-dụng đối với căn nhà hôn nhân, mà không áp dụng đối với căn nhà luôn dùng trong việc đầu tư, trong đó không đòi hỏi phải có sự ưng thuận của người phối ngẫu

 

(b) Hủy bỏ bảo hiểm hiện thời về cháy nhà

 

Xin ĐỪNG thu xếp việc hủy bỏ hợp đồng bảo hiểm cháy nhà cho tới sau khi quí vị đã xác nhận với văn phòng này là việc bán nhà của quí vị đã hoàn tất. Cũng nên biết rằng nếu căn nhà quí vị bán sẽ để trống hơn 30 ngày trước ngày cuối (hay ngày cuối đã gia hạn), quí vị phải thông báo cho hãng bảo hiểm để bảo hiểm thêm về việc để nhà trống này trước ngày cuối (closing date).

 

(c) Lấy hẹn tới văn-phòng luật-sư trước ngày cuối (closing date)

 

Quí vị sẽ được văn-phòng luật-sư liên lạc khoảng HAI NGÀY trước ngày cuối để cho ngày giờ hẹn tới văn-phòng để ký văn kiện cho ngày cuối (buổi chiều tối và ngày thứ Bẩy cũng được). Xin hãy sửa soạn để đưa cho văn phòng một chìa khóa nhà vào lúc này. VÀO GIỜ GẶP GỠ VỚI CHÚNG TÔI ĐỂ KÝ VĂN KIỆN CHO NGÀY CUỐI NÀY, XIN HÃY SỬA SOẠN ( KHI ĐI TỚI VĂN PHÒNG CHÚNG TÔI) ĐỂ ĐƯA CHO THƯ KÝ TIẾP VIÊN THẺ NHẬN DẠNG CÓ HÌNH CỦA QUÍ VỊ, THẺ NÀY SẼ ĐƯỢC CHỤP LẠI ĐỂ LƯU GIỮ TRONG HỒ SƠ LƯU CỦA CHÚNG TÔI. NAY THÌ THỦ TỤC NÀY PHẢI ĐƯỢC LÀM TRƯỚC MÔI MỘT VIỆC CHUYỂN NHƯƠNGC TÀI CHÁNH DO VĂN-PHÒNG CHÚNG TÔI THỰC HÀNH.

 


Nếu quí vị lấy hẹn tới văn-phòng chúng tôi để ký vào buổi chiều tối hay vào ngày thứ bẩy và, nếu quí vị nói không được rành tiếng Anh, thì quí vị nên đến cùng với một người thông ngôn. Nếu quí vị giao cho văn-phòng chúng tôi cung cấp một người thông ngôn vào ngày thường, thì xin xác định (vào lúc thu xếp ngày giờ hẹn để ký văn kiện cuối này) xem người thông ngôn của văn phòng chúng tôi có khả dụng không; nếu không quí vị phải thu xếp để có người thông ngôn của quí vị (có thể là người môi giới bán nhà) để đi cùng với quí vị tới văn phòng chúng tôi vào ngày giờ hẹn cuối này.

 

(d) Nếu giấy ủy quyền được sử-dụng cho việc hoàn tất thủ tục bán nhà

 

Nếu quí vị hoàn tất việc bán nhà bằng cách dùng giấy ủy quyền cho phép người khác ký văn kiện cuối cho quí vị, thì tất cả tiền bán nhà ròng vẫn sẽ đề trả chỉ cho người sỡ-hữu có đăng-ký , trừ khi người sở-hữu chủ có đăng ký gửi cho văn phòng ( bằng fax hay bằng cách nào đó) một giấy cho phép có ký tên yêu cần văn-phòng chúng tôi trả tiền bán nhà ròng này cho người thụ ủy (người được ủy quyền) hay cho một người thứ ba.

 

Bất cứ một giấy ủy quyền nào được dùng cho ngày cuối, cũng phải được thu xếp đúng cách trước ngày cuối. Về mẫu giấy ủy quyền, xin xem trang website về nhà của chúng tôi.

 

(e) Nếu người bán nhà không phải là thường trú nhân tại Canada.

 

Nếu vào ngày cuối, quí vị không phải là thường trú nhân của Canada, xin liên lạc với văn-phòng chúng tôi để thảo luận về thủ tục bán nhà cho người không phải thường trú nhân.

 

(f) Điện nước, cable TV và danh sách dọn nhà.

 

Mặc dù văn phòng chúng tôi sẽ thông báo cho những cơ-quan liên hệ liên quan tới việc đọc những đồng hồ điện nước, quí vị cũng phải liên lạc với những cơ-quan này để dàn xếp ngày giờ hẹn cho việc đọc cuối cùng những đồng hồ này. Những đồng hồ này sẽ được đọc vào ngày hoàn tất thủ tục bán nhà, như thế quí vị sẽ chỉ chịu trách nhiệm về việc trả tiền điện nước cho tới ngày cuối mà thôi (closing date).

 

Nếu nhà của quí vị tọa lạc tại Thành-phố Toronto và nếu quí vị không có đồng hồ nước vì quí vị trả tiền như nhau (flat rate) cho mỗi sáu tháng, thì quí vị phải ngay lập tức báo cho văn phòng chúng tôi về việc trả tiền nước trước hạn kỳ như vậy chúng tôi sẽ làm bản điều chỉnh về việc trả trước này.

 

Nếu quí vị có cable TV, xin báo cho công ty cable là quí vị sẽ dọn nhà. Quí vị cũng phải thu xếp với công ty điện thoại để cắt giây điện thoại của quí vị.

 


Nếu nhà bán của quí vị dùng dầu (oil) để sưởi, quí vị phải thu xếp để đổ đày thùng dầu vào ngày cuối và trả tiền cho việc đổ đầy vào ngày này. Một bản sao biên nhận tiền đổ đầy dầu sẽ được gửi tới văn phòng chúng tôi khi quí vị tới ký văn kiện cuối cùng trước ngày cuối. Vào ngày cuối, như đã ghi trong bản Điều chỉnh do chúng tôi soạn thảo, tiền trả dầu này sẽ được trả cho quí vị , bên mục thải phương (credit). Nếu không đổ đầy dầu cho thùng đầy vào ngày cuối thì việc tranh chấp sẽ xẩy ra về số lượng dầu hiện thời chứa trong thùng dầu là bao nhiêu vào ngày cuối này; nếu đã đổ đầy dầu rồi, thì việc tranh chấp như thế có thể tránh được.

 

Về danh sách đồ dọn nhà, xin bấm MOVING CHECKLIST trong trang website về nhà này.

 

(g) Tiền trả từng phần trước ngày cuối và chi phiếu đề trước ngày trả.

 

XIN GHI CHÚ RẰNG TẤT CẢ THUẾ GIA CƯ, (PROPERTY TAX), CHI PHI CHUNG (COMMON EXPENSES), HAY TIỀN THẾ CHẤP (MORTGAGE) TỚI HẠN KỲ TRƯỚC NGÀY CUỐI PHẢI ĐƯỢC QUÍ VỊ THANH TOÁN TRƯỚC NGÀY CUỐI. NHỮNG ĐIỀU CHỈNH CẦN THIẾT SẼ DO VĂN PHÒNG CHÚNG TÔI THỰC HIỆN VÀO NGÀY CUỐI ĐỐI VỚI BẤT CỨ MỘT THỨ TIỀN TRẢ TRƯỚC NÀO ĐÃ TRẢ QUÁ RA SAU NGÀY CUỐI.

 

THÔNG BÁO LIÊN QUAN TỚI VIỆC TRẢ CHI-PHIẾU TỰ ĐỘNG HAY CHO PHÉP TRẢ TRƯỚC NGÀY HAY ĐỀ TRƯƠC NGÀY: đó là trách nhiệm của quí vị với tư cách là người bán nhà phải chắc chắn rằng những chương trình cho phép trả trước hay những chi phiếu đề trước ngày này phải được ngân hàng của quí vị ngưng ngay nếu những chi phiếu này tới hạn sau ngày cuối, chẳng hạn như tiền trả cho thuế gia cư (property tax) hay chi phí chung (common area expenses)

 

(h) Những văn kiện đòi hỏi phải đưa cho văn phòng luật để hoàn tất thủ tục bán nhà cho ngày cuối.

 

Sau đây là những văn kiện phải đưa cho văn phòng luật bằng fax hay bằng gửi qua bưu điện hay bằng cách đưa bản photo (thư ký tiếp viên của chúng tôi oó thể photo những thứ này mà không đói hỏi quí vị phải trả tiền phí tổn) chovăn phòng chúng tôi càng sớm càng tốt như thế chúng tôi có thể sửa soạn hồ sơ trước cho ngày cuối

 

(1) Bản sao Transfer/Deed ( tài liệu này là tài liệu chứng tỏ quyền sơ-hữu chủ mà quí vị tìm thấy trong số những văn kiện pháp-lý quí vị nhận được khi quí vị mua nhà)

 

(2) chi tiết về tiền thế chấp hiện thời, gồm có:

Tên công ty thế chấp (mortgage company)

Địa chỉ và số điện thoại

số của ngân khoản tiền thế châp , nếu có

 

(3) Giấy thanh toán tiền thuế đất của năm nay (realty tax bills) (gồm giấy nhận được t thanh toán tiền thuế đất hiện thời và tiền thuế đất trong tương lai nhận được trước ngày cuối) cũng như chi tiết về việc thanh toán của quí vị trước ngày cuối. (Chúng tôi cũng đòi hỏi quí vị cho biết tổng số tiền thuế gia cư quí vị đã trả cho năm trước)


(4) Bản sao bản đồ nhà (survey) ( nếu căn nhà không phải là căn chung cư)

 

(5) Địa chỉ nhà quí vị sẽ dọn tới và sô điện thoại tương lai của quí vị (nếu có) sau ngày cuối của việc bán nhà.

 

(i) Bản kê khai tiền trả cho luật-sư (legal fees) và tiền lệ phí pháp lý (legal expenses)

 

Nếu quí vị muốn nhận được một chứng thư về bản kê khai tiền trả cho luật sư và tiền lệ phí pháp lý về việc bán nhà của quí vị, thi xin bấm vào QUOTATION REQUIRED

 

 

 

phía dưới hay điện thoại cho văn phòng chúng tôi và hỏi Loan Le, người này sẽ cung cấp bản dự kê này cho quí vị qua điện thoại hay qua fax.

 

-----------------------------------------

Please click below for a FREE Quote:

Free Instant Online Quotation

-----------------------------------------