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ACQUISTARE UN’ABITAZIONE

a)         Trasloco e consegna delle chiavi

La consegna delle chiavi della vostra abitazione occorre di solito verso il tardo pomeriggio, intorno all 17:00.  Abbiate presente che tutti i documenti e fondi – mutuo compreso - debbono essere recevuti dall’avvocato in tempo per registrare l’atto della compravendita al commune.  QUINDI, e’ consigliabile organizzare il trasloco oppure eventuali lavori di ristrutturazione per il tardo pomeriggio oppure per il giorno seguente.

Se l’abitazione e’ un condominio, sara’ vostra responsabilita’ coordinare l’uso dell’ascensore con l’amministatore del condominio all’apposito ufficio.

b)         Assicurazione contro l’incendio e danni

La prova d’acquisto di una polizza assicurativa contro l’incendio e’ obbligatoria per la compera di un’abitazione - (tranne per un condominio).  Il vostro agente dovra’ inviare tramide fax la prova d’acquisto all’ufficio dell’avvocato prima che si possa effettuare la chiusura dell’atto della compravendita.

Se l’abitazione e’ un condominio, e’ consigliabile – anche se non obbligatorio, munirsi della medesima polizza assicurativa prima di completare la compera della vostra nuova abitazione.

c)         Pagamento e appuntamento all’ufficio dell’avvocato prima della chiusura

Approssimativamente DUE GIORNI prima della chiusura, vi chiederemo di venire in ufficio - (per maggior convenienza abbiamo orari d’ufficio serali e di sabato) - per firmare i documenti e sarete informati della somma necessaria per completare la vostra compera.  I particolari riguardanti questa cifra vi saranno spiegati durante l’incontro.
Il pagamento dovra’ essere effettuato  come minimo 24 ORE PRIMA DEL GIORNO DELLA CHIUSURA con un ASSEGNO CIRCOLARE – ( cosi’ detto: Certified Cheque) – oppure con un VAGLIA BANCARIO – (cosi’ detto: Bank Draft) – pagabile a:
“S. SHUB, in TRUST “.  Pagamenti contanti di un valore maggiore a $500.00 non possono essere accettati per ragioni di sicurezza.

E’ importante notare, che se l’abitazione che state per comperare sara’ la vostra dimora di famiglia, anche se soltanto un coniuge sara’ il titolare, entrambi coniugi dovranno firmare i documenti.

NOTA BENE:  AL VOSTRO ARRIVO, SARA’ NECESSARIO FORNIRE ALLA SEGRETARIA UN DOCUMENTO CON FOTO.    SI ACCETTANO I SEGUENTI DOCUMENTI – CHE NON SIANO SCADUTI:  PASSAPORTO, PATENTE DI GUIDA, OPPURE CARTA DI PROVIEDNZA SOCIALE. 

UNA COPIA DEL VOSTRO DOCUMENTO SARA’ ALLEGATA ALLA VOSTRA SCHEDA.   SE, PER MOTIVI PERSONALI, NON POTETE RECARVI IN UFFICIO DI PERSONA PER FIRMARE I DOCUMENTI, DOVRETE FORNIRE UNA DELEGA AL NOSTRO UFFICIO BEN IN ANTICIPO DEL GIORNO DELLA CHIUSURA DELL’ATTO.

d)         Bilancio dei conti

La somma dovuta per effettuare la vostra compera sara’ COMPRENSIVA del prezzo dell’acquisto ed altre spese pagate in anticipo dal venditore delle quali voi ne trarrete vantaggio.  Queste spese possono includere le seguenti:  Imposte comunali degli immobili (property tax);  tasso condominiale mensile;  nafta (olio) per il riscaldamento della casa; ect.
Se la vostra compera e’direttamente dal costruttore, le spese possono essere maggiori perche’ possono includere l’istallazione del contatore dell’acqua e della luce; il costo dell’assicurazione TARION; e varie altre spese elencate nel contratto della compera.

e)         Mutuo ipotecario

E’ DA TENER PRESENTE CHE SE L’IPOTECA E’ ASSICURATA – (cioe’ quando il deposito da voi pagato e’ meno del 20% del prezzo totale della compera) – la societa’ finanziaria dedurra’ alcune spese dall’anticipo.  Sara’ vostra responsabilita’ CONFERMARE  con la vostra societa’ finanziaria la cifra esatta che sara’ inviata al nostro ufficio per completare la vostra compera.  (Per esempio, alcune spese possono essere le seguenti:  imposte provinciali uguali a 8%,  tariffa della valutazione della casa, etc.).

Per evitare eventuali ritardi in ottenere il vostro mutuo ipotecario, sara’ vostra responsabilita’ provvedere alle seguenti esigenze che possono essere imposte dalla
vostra societa’ finanziaria:

 (1)       Prova del reddito da lavoro, prova del deposito pagato; obblighi mensili, etc.

(2)        Assicuratevi che le istruzioni riguardo il mutuo sono state iniviate al nostro ufficio.

f)         Prestiti privati

Se avete intenzione di ottenere un prestito privato – incluso amici o parenti – consigliamo che cio’ sia bene elencato per iscritto per evitare eventuali futuri malintesi e di registrare la stessa cifra a titolo della proprieta’.  Consigliamo anche ad il prestatore di ottenere una “consulenza indipendente” dal proprio consulente legale.

g)         Se i fondi per la compera  provvengo da un socio

Nell’eventualita’ che la maggior parte dei fondi provvengono da un socio – anche non essendo titolare, si consiglia il cliente di fornire al nostro ufficio gli appositi particolari per iscritto per poter eseguire un documento d’accordo tra i soci.  (Il costo di questo documento e’ generalmente di $50.00).  Consigliamo anche a tutti i soci di ottenere una “consulenza indipendente” dal proprio consulente legale.

h)         Titlari

Si prega di fornire is seguenti particolari al nostro ufficio:  nome, cognome, data di nascita di tutti i titolari. Non si possono accettare iniziali, quindi tutti i nomi debbono essere al completo.

E’ da tener presente che in caso di matrimonio, anche se un solo coniuge sara’ titolare, di solito entrambi coniugi vengono per firmare i documenti.

Quando i titolari sono indicati come “ joint tenants” -  cioe’ “comproprietari” – come di solito per coppie sposate,  nell’eventuale morte di uno dei due, colui che sopravvive diventa automaticamente propreietario dell’abitazione, rimpiazzando anche i deideri espressi in un testamento.
Pero’, se i titolari sono indicati come “ tenants in common”, la parte di proprieta’ del defunto passa direttamente ai suoi eredi come elencati nel proprio testamento.

In caso di multiplici proprietari – non sposati – dove tutti, oppure la maggior parte dei fondi necessari per effettuare la compera dell’abitazione provvengono da una sola persona, consigliamo ai clienti di elencare tutto cio’ per iscritto e di eseguire un documento d’accordo fra i soci per stabilire le seguenti:  la percentuale di proprieta’, obbligo di spese mensili, ed il pagamento dei fondi a seguito di vendita dell’abitazione.
Saremo lieti di prepare l’apposito documento ( il costo e’ generalmente di $50.00).  Si consiglia anche a tutti i soci di ottenere una “consulenza indipendente” dal proprio legale.

i)          Assicurazione titolare

Si raccomanda l’acquisto di una polizza assicurativa a tutti coloro che effetuano la compera di un’abitazione per proteggere contro eventuali errori di titolo, errori di rivelamento al potere, errori di lavoro e manodopera, frode, truffa, etc.  La polizza conosciuta come PLATINUM TITLE INSURANCE POLICY  e’ emessa da FIRST CANADIAN TITLE INSURANCE COMPANY.  La polizza sara’ inviata direttamente alla vostra nuova abitazione e sara’ valida finche’ sarete in possesso della vostra abtazione.  Se decidete di non prendere questa assicurazione, dovrete informare il nostro ufficio per iscritto almeno una settimana prima della chiusura.

j)          Compera dal COSTRUTTORE

Se avete comperato una casa nuova dirattamente dal costruttore, dovrete ispezionare la proprieta’ prima della chiusura.  Stabilite un appuntamento con il rappresentante della compania edile a qual tempo sara’ compilato il cosi’ ditto “Certificate of Completion and Possession” - (un certificato che dichiara che l’abitazione e’ al completo ed abitabile -il quale sara’ inviato a l’ufficio “TARION” – l’ente che amministra le regole governanti i diritti del compratore in riguardo a compere immobiliari.

Avendo acquistato una nuova abitazione, la “TARION WARRANTY PROGRAM” offer al consumatore dei diritti specifici, come la certezza che la vostra casa sia completamente finita; la rettifica di eventuali difetti di costruzione, e molto altro.  Per conosce bene tutte le regole, rivolgetevi a www.tarion.com, oppure recatevi di persona o iniate le vostre richieste per iscritto al 5150 Yonge Street, Toronto, Ontario, M2N 6L8 (all’incrocio di Yonge e Park Home).  Telefono: 1-800-668-0124.
 
k)         Servizi pubblici & Rete Televisiva via Cavo (Cable T.V.) e lista per il trasloco

Si avverte al cliente che la maggior parte delle compagnie di servizi pubblici richiedono la domanda dirattamente dal nuovo proprietario per effettuare il cambiamento del nome per i servizi alla vostra abitazione.  Il nostro ufficio inivera’ ugualmente la notifica, pero’ sara’ vostra responsabilita’ chiamare le compagnie della luce, dell’acqua, del gas, etc. prima del giorno della chiusura.  Per i numeri telefonici per Toronto e dintorni, rivolgetevi al nostro sito, e cliccate su UTILITIES”.

Se avete i servizi di una rete televisiva a cavo – cioe’ “CABLE TV”, dovrete notificare la compagnia direttamente per informare dei cambiamenti.

Se l’acqua potabile della vostra abitazione proviene da un pozzo, sara’ vostra responsabilita’ ottenere un esemplare che porterete poi all’ufficio della SANITA’ per verificare che l’acqua sia priva di contaminanti. (tel. 416- 235-5952).  Tutto cio’ dovra’ essere completato prima della chiusura.

Per la nostra lista utile al trasloco, recatevi sul notro sito, e cliccate su MOVING CHECK LIST”.

l)          Compera di un condominio

(1)        REGOLE CONDOMINIALI

Queste regole sono imposte a tutti i residenti per il benessere commune.   Rivolgetevi a l’amministratore del condominio a l’apposito ufficio se avete delle domande a proposito.
I seguenti limiti possono influire la vostra abitazione:

(i)         moquette per ricoprire i pavimenti – invece del legno – per ridurre il rumore - (oppure ottenere il permesso per iscritto dall’aministrazione)

(ii)        non e’ consentito di cucinare sul barbecue all’aperto

(iii)       non e’ consentito istallare un’antenna parabolica (satellite dish). Si deve adoperare la rete televisiva a cavo installata per tutto il palazzo 

(iv)       non si possono parcheggiare veicoli commerciali o ricreativi sul luogo

(v)        l’uso dell’ascenzore per trasloco e consegne sara’ permesso soltanto ad orari stabiliti e richiede un deposito contro eventuali danni di proprieta’.  QUINDI, SE AVETE COMPERTO UN CONDOMINIO ED AVETE BISGNO DI UN ASCENSORE, si consiglia il cliente di mettersi in contatto con l’ufficio amministrativo del condominio per organizzare tutti i particolari necessari prima della chiusura

(vi)        l’abitazione non potra’ essere usata per attivita’ commerciali

(vii)       sara’ imposto un limite in quanto riguarda il numero di animali domestici ammessi per ogni appartamento - ( a volte anche il peso dell’animale)

(viii)       il colore uniforme dei tendaggi esposti a l’esteriore delle finistre – (di solito il colore abbligatorio e’ il bianco oppure beige)

(ix)       limite a l’uso di giardinaggio sul balcone oppure il terrazzo

(x)        responsabilita’ di eventuali danni causati a porte esteriori, porte dei garage, articoli aggiunti dopo la compera, come per esempio camini a gas, condizionatore per l’aria, etc.

(xi)       limite al volume di strumenti musicali ed altro chiasso che potrebbe disturbare i vicini

(xii)      regole a riguardo a l’eventuale affitto del vostro appartamento – sia a breve durata che a lungo termine

E’ da tener presente, che se le regole non sono eseguite, l’ente condominiale si potra’
rivolgere in tribunale per imporre queste leggi, e le spese subite saranno a vostro carico.  Se avete intenzione di affittare il vostro appartamento, vi consigliamo di aggiungere al vostro accordo con i nuovi inquilini, una clausula dove acconsentiscono alle regole condominiali.

(2)        CAMBIAMENTI
 
L’atto delle regole condominiali in Ontario – cosi’ ditto “The Condominium Act of Ontario” precisa che non si possono effettuare cambiamenti all’esterno del vostro appartamento  - incluso il balcone o terrazzo - oppure alle zone ad uso commune senza il consenso del Consiglio Condominiale ed il consenso della maggior parte dei proprietari nel palazzo.  Questi cambiamenti possono includere l’istallazione di un condizionatore d’aria, un recinto, una baracca da giardinaggio, ed alto.  Se durante la vostra compera avete individuato dei cambiamenti, si prega il cliente di mettersi in contattato con  l’ufficio amministrativo del condominio per accertarsi che tutto cio’ e’ in regola ed ha avuto il benestare del Consiglio Condominiale.  Altrettanto, se avete intenzione di effettuare dei cambiamenti dopo essere diventati proprietari, dovrete far domanda ed ottenere per iscritto il permesso dallo stesso Consiglio Condominiale prima di iniziare eventuali lavori.

m)        Testamenti

Al momento di acquisti immobiliari, e’ consigliabile premunirsi di un testatmento.  E’ chiaro voler rimandare la preparazione di questo documento, pero’ per la minima cifra di $88.00 a persona,  oppure $75.00 a persona - ( per coppia), la vostra volonta’ sara’ eseguita a suo tempo senza attribuire altre spese per somministrare il vostro patrimonio.   Per ulteriori informazioni rivolgetevi al nostro sito, oppure chiamate il nostro ufficio al 416-222-1882.

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VENDERE UN’ABITAZIONE

 

(a)        Pagamento del ricavato della vendita dopo la chiusura, e consenso coniugale

E’ da tener presente, che di solito, la somma del ricavato netto della vendita sara’ disponibile dopo le 17:30 del giorno della chiusura.  Il pagamento – a forma di assegtno circolare (certified cheque) – sara’ intestato a nome dei titolari.  Se il deposito pagato dal compratore, e in possesso dall’agente immobiliare, e’ superiore alla somma totale della loro commissione (piu’ il GST), il rimborso di questi fondi avverra’ dopo la chiusura direttamente dallo stesso agente immobiliare.   Nell’eventuale caso che avete concesso una delega  ad altri per effettuare la vendita della vostra abitazione, il ricavato netto della stessa vendita sara’ pagato direttamente ai titolari, e non  a colui nominato nella delega A MENO CHE  le intenzioni del cliente siano ben specificate per iscritto e ricevute al nostro ufficio prima della chiusura.

Se si tratta di multeplici titolari, il nostro ufficio dovra’ essere in possesso (prima della chiusura), di un documento che specifica chiaramente come intestare il ricavato netto, specialmente se si vogtliono assegni individuali per ogni titolare; altrimenti rilasceremo un solo assegno circolare (certified cheque) per la somma`totale  a nome di tutti i titolari.  Se preferite ottenere assegni individuali, consigliamo i clienti di ottenere una “consulenza indipendente” dal proprio legale prima di inviare le vostre istruzioni al nostro ufficio.

Se la proprieta’ appena venduta e’ registrata a nome di un solo coniuge, ma e’ considerata la residenza matrimoniale di famiglia, sara’ necessario che entrambi siano presenti al nostro ufficio per firmare non solo il consenso della vendita, ma anche un documento che autorizzi il pagamento netto al titolare; altrimenti, l’assegno sara’ intestato a nome dei due coniugi.  Suggeriamo al coniuge non titolare di ottenere una “consulenza indipendente” prima della chiusura per evitare eventuali fraintesi.  La suddetta regola e’ valida soltanto nel caso della vendita della residenza di famiglia e non per proprieta’ secondaria, in qual caso il consenso matrimoniale non e’ necessario.

(b)     Revoca della polizza assicurativa contro l’incendio

Si chiede al cliente di NON  revocare la polizza assicurativa contro l’incendio finche’ non abbiate confermato con il nostro ufficio che la vendita sia stata completata.  Inoltre, e’ da tener presente che se l’abitazione che state vendendo rimarra’ vuota per piu’ di 30 giorni prima della chiusura, dovrete notificare la compagnia che gestisce la polizza assicurativa del maggior rischio dovuto in questo caso.

(c)     Appuntamento al nostro ufficio prima della chiusura

Circa DUE GIORNI  prima della chiusura, sara’ fissato un appuntamento per firmare i documunti dalla vendita (sono disponibili orari serali e di sabato per vostra convenienza). Abbiate presente che dovrete consegnare almeno una chiave della proprieta’ venduta.INOLTRE, E’ NECESSARIO PORTARE UN DOCUMENTO CON FOTO AL VOSTRO APPUNTAMENTO IL QUALE SARA’ COPIATO ED ALLEGATO ALLA VOSTRA SCHEDA.  QUESTO PROCEDIMENTO E’ OBBLIGATORIO PER TUTTE LE TRANSAZIONI COMPLETATE DAL NOSTRO UFFICIO LEGALE.

Se il vostro appuntamento e’ fissato durante gli orari serali oppure il sabato, ed avete difficolta’ nel parlare e comprendere la lingua inglese, dovrete farvi accompagnare da un interprete.  Se il vostro appuntamento e’ fissato durante gli orari d’ufficio regolari, e volete affidarvi ad uno dei nostri interpreti, dovrete confermare la loro disponibilita’ con il nostro ufficio; altrimenti dovrete farvi accompagnare ugualmente dal vostro interprete per firmare i documenti.

(d)       Se avete concesso una delega per effettuare la chiusura

Se avete concesso una delega ad un’altra persona che autorizza loro di firmare i documenti per la vendita della vostra abitazione, informiamo al cliente che i fondi netti ricavati saranno ugualmente pagati SOLTANTO al titolare oppure i titolari  a meno che abbiate fornito per iscritto al nostro ufficio le vostre istruzioni prima della vendita.

Qulsiasi delega in relazione all chiusura della vostra abitazione dovra’ essere preparata ed effettuata ben in anticipo della chiusura.  Rivolgetevi al nostra sito sotto il titolo “FREE POWER OF ATTORNEY” – cioe’ “DELEGA GRATUITA”

(e)        Se il venditore non e’ Residente in Canada

Se al momento della chiusura, NON siete residenti canadesi, si prega di informare il nostro ufficio per verificare le regole appartenenti ai  non residenti.

(f)        Servizi pubblici, Rete Televisiva a Cavo (Cable TV)  e  lista per il trasloco

DOVRETE NOTIFICARE (prima della chiusura) tutti gli appositi uffici per richiedere la lettura finale dei contatori dell’acqua, della luce, etc.  La lettura sara’ effettuata il giorno della chiusura per far si che sarete responsabili soltanto per l’uso  fino a quel giorno.

Se la vostra abitazione e’ situata nella CITTA’ DI TORONTO e NON e’ munita del contatore dell’acqua perche’ pagate una quota fissa ogni 6 mesi, dovrete immediatamente informare il nostro ufficio della somma pagata cosi’ che potremmo stabilire la somma di rimborso a voi dovuta.

Se utilizzate i servizi della Rete a Cavo (Cable TV), si prega di notificare la stessa compagnia del cambiamento di casa.  Altrettanto riguarda i servizi della compagnia telefonica.

Se l’abitazione che state vendendo e’ fornita di riscaldamento a nafta (olio),  dovrete far riempire il serbatoio il giorno della chiusura.  Dovrete fornire al nostro ufficio la ricevuta per il pieno e del pagamento da voi effettuato.  Nel prepare il bilandcio finale dei conti per la chiusura, vi sara’ accreditato per il rimborso la somma da voi pagata.  Questo procedimento e’ in vigore per evitare eventuali dispute datosi che non e’ possibilie verificare esattamente il  contenuto del serbatoio.

Per la nostra lista utilie al trasloco, recatevi sul nostro sito, e cliccate su “MOVING CHECK LIST”.

(g)        Pagamenti ed assegni postdatati
             
SI PREGA DI NOTARE CHE IL PAGAMENTO DI TUTTE LE SPESE  CON SCADENZA PRIMA DEL GIORNO DELLA CHIUSURA COMPRESE IMPOSTE COMUNALI DEGLI IMMOBILI (PROPERTY TAX), TASSO CONDOMINIALE MENSILE, TASSO MENSILE DEL MUTUO , ETC.  SONO OBBLIGATORIE. 
IL NOSTRO UFFICIO, NEL PREPARARE IL BILANCIO DEI CONTI, VI ACCREDITERA’ LA SOMMA APPLICABILE PER IL RIMBORSO.

AVVERTENZA IN RIGUARDO ALLA CANCELLAZIONE DEI PAGAMENTI PRESTABILITI OPPURE ASSEGNI POSTDATATI:  Sara’ vostra responsabilita’ mettere il fermo tramide la vostra banca agli appositi pagamenti con scadenza dopo la chiusura – incluso il pagamento delle imposte comunali degli immobili (property tax) e tasso condominiale mensile.

(h)        Documenti richiesti dal nostro ufficio legale per completare la chiusura

I seguenti documenti dovranno essere ricapitati al nostro ufficio legale al piu’ presto possible sia tramide posta, fax, oppure consegnati in persona, cosi’ che potremmo prepare la vostra scheda al completo prima della chiusura – (la nostra segretaria potra’ copiare i vostri documenti gratis):

            1.         Copia dell’Atto di Proprieta’ – cioe’ “Transfer/Deed” (che avete ricevuto
                         quando avete comperato la vostra casa);
            2.         Tutti i particolari del vostro mutuo, incluso:

    • Nome della banca oppure societa’ finanziaria
    • Indirizzo e numero telefonico della stessa
    • Numero d’acconto dello stesso mutuo

3.         Copia delle imposte comunali degli immobili (tax bill) dell’anno corrente -
            incluso i particolari dei pagamenti gia’ effettuati e quelli che farete prima
            della chiusura.(Portate anche la copia del conto pagato l’anno procedente.)
4.         Copia del Rilevamento di Proprieta’– cioe’ “Survey” (tranne per un
            condominio)
5.         Il vostro nuovo indirizzo e numero telefonico (se disponibile) dopa la
            chiusura.

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Stephen H. Shub, LL.B. Barrister, Solicitor

5799 Yonge St. #803, Toronto, Ontario Canada M2M 3V3

Tel. (416)222-1882 * Fax (416)222-4277* Cell (416)520-6120

Email: quote@homelegalcost.com

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