خرید خانه شخصی

1-     تاریخ  نقل مکان و تحویل خانه و کلید

قبل از تحویل کلیدها وخانه به خریدار توسط این وکیل رسمی،  زمانی معین می گردد که در حضور وکلای رسمی این دفتر و خریداران و فروشندگان، تحویل و تحول نهایی، پرداخت هزینه ها و چک های تآیید شده توسط وامگزار و تمامی مراحل نهایی صورت پذیرد.  تمامی اسناد و مدارک لازم اداره ثبت اسناد باید توسط وکلای حاضر هر دو طرف فروشنده و خریدار رد و بدل شود.  تحویل و تحول خانه  معمولا در روز نقل و انتقال  نهایی (closing) در ساعت 5 بعدازظهر انجام خواهد شد که در همان تاریخ کلید خانه به خریدار داده خواهد شد. بنابراین به خریداران توصیه میگردد که اگر تصمیم بر این دارند که در روز قرارداد نهایی به خانه جدید اسباب کشی نمایند،  برای جلوگیری از هر گونه ضرر و زیان،  با شرکت حمل و نقل طوری برنامه ریزی نمایند که بعد از وقت مقرر این نقل و انتقالات صورت گیرد، مخصوصا در شرایطی که هزینه های اسباب کشی بصورت ساعتی پرداخت میگردد.

 اگر شما به یک واحد مسکونی در ساختمانهای چندین طبقه نقل و مکان میکنید بسیار مهم است که از قبل با مسئولین ساختمان هماهنگی لازم را ایجاد کرده  و آسانسور را برای نقل و انتقال اسباب ها رزرو کنید. توصیه می شود که اسباب کشی را به روز بعد از قرارداد نهایی موکول کنید و اگر مجبور به اسباب کشی در روز قرارداد نهایی هستید هماهنگی های لازم را بعمل آورید که بعد از ساعت 5 بعدازظهر این کار را به انجام برسانید.  

2-     بیمه آتش سوزی و اثاثیه

برای خرید و فروش خانه های شخصی (غیرا ز واحدهای آپارتمانی) حتما لازم است که بیمه نامه کامل آتش- سوزی قبل از روز نقل و انتقال نهایی (closing)به وکیل خریدار ارجاع شود.  اطمینان حاصل کنید که شرکت بیمه گزار،  بیمه آتش سوزی را برای تحویل و تحولات نهایی تا قبل از تاریخ  نقل و انتقال دنهایی  ارسال کند. البته لازم به ذکر است که برای خرید واحدهای آپارتمانی  نیازی به این مرحله نمی باشد.

اگر مورد معامله شده واحد آپارتمانی می باشد ارائه  بیمه نامه آتش سوزی تا قبل از تاریخ قرارداد نهایی ضروری نمی باشد ولی  ما قویآ تأکید می نماییم که شما این کار را انجام دهید. درحقیقت در بعضی از موارد،  وامگزاران و شرکتهای ساختمانی متعهد هستند که  اینگونه  بیمه ها را تا قبل از تاریخ نقل و انتقالات نهایی تسلیم نمایند.  

3-     تسلیم چک های نهایی و قرار ملاقات در دفترحقوقی قبل از تاریخ نقل و انتقالات نهایی

 حدود دو روز پیش از نقل و انتقالات نهایی، برای امضای اسناد و مدارک قانونی و چکها با شما از دفتر وکیل تماس خواهد گرفته شد. (که معمولآ این قرار در ساعات عصر و روزهای شنبه خواهد بود). تمامی چک ها باید تأیید شده  و یا بصورت حواله بانکی در وجه S. SHUB, in Trust صادر گردند و تا 24 ساعت قبل از تاریخ نقل و انتقالات نهایی به این دفتر حقوقی تسلیم گردند تا مراحل اداری این قرارداد تا تاریخ  فوق الذکر به اتمام برسد. مبالغ نقد بالای 500 دلار تا حصول اطمینان و ایمنی پذیرفته نخواهد بود. در زمان امضای قراردادنهایی تمامی اصلاحات، تغییرات و هزینه های جانبی در حضور شما کاملآ بررسی مجدد خواهند شد.

توجه داشته باشید که در صورت متأهل بودن شما و اگر قرار است که ملک به نام یکی از شما دو نفر به ثبت برسد حتمآ هر دو نفر باید در جلسه حضور داشته باشند و امضای طرفین به ثبت خواهد رسید.

 توجه: در زمان امضای قراردادنهایی و در تاریخ مقرر در هنگام ورود به این دفتر حقوقی لازم است که کارت شناسایی معتبر و عکسدار شما توسط مسئول پذیرش این دفتر تآیید و فتوکپی شود.  در صورتیکه یکی از طرفین در روز قرارداد حضور ندارد حتمآ باید از قبل با وکیل رسمی ایشان هماهنگی های لازم صورت گیرد تا به جای شخص غایب امضا نمایند.

  4-     هزینه های جانبی نهایی بر قیمت خرید

خواهشمند است تمامی چک های تأیید شده ای که درخواست می شود در تاریخ نقل و انتقالات نهایی با خود به همراه بیاورید که آنها  شامل تمامی تغییرات و اصلاحات و هزینه های جانبی خواهند بود. قیمت خرید مورد توافق طرفین فروشنده و خریدار در روزنقل و انتقالات نهایی با تسلیم چکهای تضمین و تأیید شده  به مرحله تأیید و اجرا خواهد رسید.  در فروش یک ملک برای دومین بار،  هزینه های جانبی در خرید و فروش بار اول صورت گرفته است که بطور کامل بررسی و محاسبه خواهد شد و اگر فروشنده هزینه هایی را از قبل پرداخته باشد، محاسبه و به او پرداخت خواهد شد. این هزینه های جانبی شامل مواردی از قبیل، مالیاتها، هزینه های تآسیسات و نگهداری ساختمان (اگر مورد معامله آپارتمان باشد) و هزینه های سوخت (اگر سیستم گرمایش خانه نفت سوز باشد) خواهد بود.  در مورد خرید خانه از شرکت سازنده، این هزینه ها شامل مبالغ و موارد بیشتری خواهند بود که می تواند شامل هزینه های آب، برق و هزینه ثبت نام در سازمانی خواهد بود که خانه های نوساز را در ایالت انتاریو ضمانت و گارانتی می نماید(Ontario New Home Warranty Enrolment Fee)  و همچنین هزینه های جنبی دیگری که بطور معمول در خرید خانه برای دوم،   مطالبه نخواهند شد.

 5-     تغییر وام و یا درخواست وام جدید

 آگاه باشید که اگر شما در پی وصول وام جدید و یا تغییر شرایط وام موجود هستید(در صورتیکه پیش پرداخت شما کمتر از 25% قیمت خانه می باشد) وامگزار درتاریخ نقل و انتقالات نهایی مقدار مشخصی را از مبلغ وام کسر خواهد کرد. خواهشمندیم قبل از تاریخ اجرای قرارداد با وامگذار خود در مورد کارمزد کسر شده  هماهنگی های لازم را بعمل آورید و اطمینان حاصل کنید که مقدار مبالغ کسر شده چقدر خواهد بود.  (برای مثال، 8% مالیات بر وام و حق بیمه، کارمزد ارزیابی، مالیات های عقب افتاده  یا بهره های جانبی، در صورت وجود)

 این مسئولیت شماست که بودجه مورد نظر برای خرید خانه را تأمین کنید. در صورت استفاده شما از وام وظایف شما بشرح زیر خواهد بود.

-          ارائه مدارک لازم به وامگزارجهت جلوگیری از هرگونه مشکلات احتمالی در تاریخ نقل و انتقالات نهایی  شامل: مدارک نشاندهنده درآمد شما، مدارک پیش پرداخت خرید خانه، گواهی پرداخت دیگر وامها و بدهی ها و.....   

-        خواهشمندیم از شخص و یا شرکت وامگزار تقاضا کنید که دستورالعمل استفاده از وام و شرایط پرداخت اقساط را قبل از موعد مقرر به دفتر ما ارسال کنند تا ما بتوانیم مراحل مالی این وام را تا روز نقل و انتقال نهایی مشخص کنیم.  

6-     وام های شخصی از بستگان و آشنایان

 اگر شما برای خرید ملک از دوستان و بستگان خود بصورت غیررسمی پول قرض می کنید، توصیه می شود که برای جلوگیری از سوء تفاهمات و اختلافات احتمالی در آینده  حتمآ این مسئله را بصورت قرارداد کتبی و با امضای طرفین به انجام برسانید.  در اینگونه موارد بهتر است که طرفین با مشورت وکیل رسمی خود به انجام این کار مبادرت بورزند.  

7-     در صورت تأمین هزینه های معامله از طرف یک نفر از خریداران

 اگر یکی از دو نفر خریدار ملک سهم بیشتری از پیش پرداخت خرید را متقبل می شود با فرض براینکه اسم شخص به عنوان اعضای اصلی قید شود یا نشود،  قویآ توصیه می شود که دستورالعمل کتبی به این دفتر حقوقی ارائه شود تا یک توافق نامه رسمی برای  طرفین در این دفتر حقوقی تنظیم و ارائه شود (هزینه احتمالی حدود 50 دلار برآورد می شود) و باز به طرفین توصیه می گردد که با مشاوره وکیل خود به اینکار مبادرت ورزند.  

 8-     اسامی  قید شده در اسناد رسمی مالکیت

خواهشمند است مشخص بفرمایید که تمایل دارید نام اشخاص خریدار به چه صورت در اسناد تنظیمی ذکر گردد. توجه داشته باشید که ثبت نام شما در اسناد براساس مدارک و شواهد قانونی شما خواهد بود و از ثبت اسامی اشخاص به صورتهای مخفف و یا مستعار در اسناد رسمی جلوگیری به عمل خواهد آمد. در ضمن تاریخ تولد طرفین نیز برای قید در سند درخواست می گردد.  

خواهشمند است توجه داشته باشید که حتی اگر نام یکی از زوجین در سند به ثبت می رسد، از هر دو نفر تقاضا می شود که در روز قرارداد نهایی برای امضای اسناد حضور بهم رسانند. 

وقتی اسناد تکمیلی به اسم دو نفر یا زوجین به ثبت می رسد در صورت فوت یکی از طرفین، بدون در نظرگرفتن وصیت نامه و اسناد و شواهد، نفر دوم بطور رسمی مالک حقیقی و حقوقی ملک شناخته خواهد شد.  این شیوه بطور معمول برای افراد متأهل به یک صورت و تحت قوانین کلی اجرا خواهد شد. اگر عناوین و اسامی ذکر شده در اسناد مالکیت به دونفر و یا بیشتر به صورت شراکتی عنوان گردد در صورت فوت یکی از افراد دیگران به اندازه سهم خود در ملک سهیم بوده و فقط درصد عنوان شده در اسناد ثبتی را دریافت خواهند کرد و اموال فرد متوفی بر اساس آخرین وصیت نامه و اسناد و شواهد به وراث قانونی او تعلق خواهد گرفت. 

 اگر در اسناد قانونی نام دو نفر و یا بیشتر ذکر گردد (نه در مورد زوجین) و در صورتیکه همه هزینه ها و یا قسمت اعظم آن فقط توسط یک نفر تأمین شده است بهتر است برای جلوگیری از اختلافات و مشکلات احتمالی آینده،  توافق نامه های رسمی و قانونی تنظیم و ارائه گردد تا در صورت بروز هر نوع حادثه حق و حقوق قانونی شما محافظت شود و به قوت خود باقی بماند. همچنین پرداخت اقساط و دیون ماهانه مربوط به ساختمان و هزینه ها و همچنین تقسیم سود و بهره در هنگام فروش مجدد ملک از طرف اشخاص به قوت خود باقی مانده و هر کس مسئول پرداخت سهم و دیون خود باشد.   اگر مایل به نتظیم و امضا چنین توافق نامه و قراردادی ما بین خود و شرکای خود هستید خواهشمند است قبل از انجام مراحل نهایی قرارداد این دفتر حقوقی را از تصمیم خود آگاه کرده تا این قرارداد نیز تهیه و تنظیم گردد. (هزینه  تنظیم این قرارداد حدود 50 دلار میباشد.)  باز هم توصیه می شود که در این مورد نیز هر یک از طرفین با مشورت وکلای خود به این کار مبادرت ورزند.  

 9-     Title Insurance

پیشنهاد قیمت و کارمزد برای هزینه های حقوقی در این دفتر شامل بیمه Gold Title Insurance Policy می باشد که بیمه تضمین شده حفاظت در مقابل مطالبات غیرموجه، کلاهبرداری، تقلب و جعل و..... می باشد که این بیمه توسط شرکت First Canadian/American Title Insurance Company  تنظیم و صادر خواهد شد. 

این بیمه  پس از امضای قرارداد و نقل و انتقالات نهایی بدون دریافت هیچگونه وجه اضافی در اختیار شما قرار داده خواهد شد و با این قرارداد و شما تا زمانی که مالک ملک مزبور هستید تحت پوشش این خدمات قرار دارید حتی اگر سالیان سال این ملک متعلق به شما باشد.  

10- خرید خانه بطور مستقیم از شرکت ساختمانی

 اگر شما خانه ای نوساز را مستقیمآ از سازنده آن خریداری می کنید، قبل از تاریخ نقل و انتقالات نهایی باید از خانه بازرسی به عمل آورده و ازملزومات درخواستی لیستی تهیه و به فروشنده ملک تسلیم نمایید.  تاریخ بازدید از خانه باید قبلآ توسط شما و نماینده شرکت ساختمانی مورد نظر تعیین شود.  تا آن زمان، شما پایان کار ساختمان و اسناد دارایی را که توسط شرکت ساختمانی به سازمان ضمانت و پشتیبانی خانه های نوساز در انتاریو(Ontario New Home Warranty Program)صادر می شود را دریافت خواهید کرد.  تمامی موارد مورد نظر باید دقیقآ ذکر شوند.  از گواهی ضمانت ملک دو نسخه تهیه خواهد شد که یک نسخه به شما و نسخه دیگر به این دفتر حقوقی داده خواهد شد.

 به عنوان خریدار یک خانه نوساز، با داشتن گواهی ضمانت ملک، شما از تمامی  حق و حقوق های قانونی  برخوردار هستید.  بالاخص قوانین و شرایطی وجود دارند که بر طبق آنها تکمیل یا اصلاح موارد معین و مقرری  در ساخت و ساز بنا را شامل میشوند. برای آگاهی بیشتر از حق و حقوق قانونی خود در رابطه با ملک مورد معامله ، مراحل و موارد و زمان های مقرر شما می توانید به سایت www.newhome.on.ca مراجعه و یا با Aubrey LeBlanc در شماره 5160 خیابان یانگ، طبقه ششم North Tower و شماره تلفن: 0124-668-800-1 تماس حاصل بفرمایید.  

11- خدمات رفاهی مصرفی، تلویزیون کابلی و شرایط  اسباب کشی

 همچنین این دفتر حقوقی برای بررسی تمامی خدمات رفاهی- مصرفی ملک مورد معامله با سازمانهای مربوطه  تماس حاصل خواهد کرد  و لازم است که شما نیز خود شخصآ برای بررسی مقدارمصرف خدماتی از قبیل آب و برق و گاز و تلویزیون  با سازمانهای ذیربط تماس حاص نموده و هماهنگی های لازم را ایجاد نمایید.  تمامی اقلام مصرفی تا روز تحویل ملک بررسی و محاسبه خواهد شد و بعد از نقل و انتقالات قانونی،  شما ملزم به پرداخت هزینه های خدمات مصرفی خواهید بود.  برای اطلاع از چگونگی محاسبات و بررسی خطوط تلفن، آب، برق، گاز به روی لینک “UTILITIES”  در صفحه اصلی همین سایت کلیک کنید.

 اگر شما دارای خطوط کیبل تلویزیون هستید، خواهشمند است شرکت کیبل تلویزیون را از جابجایی خود مطلع فرمایید. همچنین شما باید برای نقل و انتقال خط تلفن شخصی خود اقدامات لازم را نیز بعمل آورید.

 اگر آب مصرفی منزل مورد خریداری شما از آب چاه  می باشد (نه از شبکه آب شهری) این مسئولیت شما خواهد بود که نمونه آب مصرفی را برای انجام آژمایشات لازم جهت اطمینان از سلامت و نداشتن هر گونه آلودگی به اداره بهداشت محلی تحویل بدهید.