STEPHEN H. SHUB, LL.B. Barrister & Solicitor
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加拿大非居民

 

谁是加拿大非居民?

    被视为是加拿大非居民与是否是加拿大公民无关。即使是加拿大公民,如果一年内在加拿大境内居住不足183或者不在加拿大境内居住并习惯定居在加拿大境外,通常都被视为加拿大非居民。

    如果不是加拿大公民,在加拿大境外居住或一年内在加拿大境外居住超过183天,也被视为加拿大非居民。如果不是加拿大公民并且不是落地移民,一年内在加拿大境内居住超过183天,仍可被视为加拿大居民(税务用途)。

    对于加拿大居民/非居民更详细的分析,请参阅www.cra.gc.ca www.cra-arc.gc.ca/tx/nnrsdnts/ndvdls/nnrs-eng.html的网页。

A) 如果加拿大非居民在加拿大安大略省购买住宅地产

1) 法律费用和其他费用

    请参阅即时报价。无论阁下是否是加拿大居民,法律费用和其他费用通常都是相同的。

2) 获得房屋贷款

    如果阁下在加拿大没有工作,在加拿大也没有收入,大多数抵押贷款机构要求较高的首付现金,通常是房价的35%。请参阅抵押贷款事宜

3) 非居民首次购房土地转让税退款

    当阁下(加拿大居民或非居民)在加拿大安大略省购买地产时,需要支付以成交价计算的土地转让税。如果阁下是在多伦多市北部边界士刁大街以南的区域内购买,需要支付两种土地转让税(请参阅多伦多市土地转让税)。

    但是,如果阁下是首次置业者,从未在世界其它地方拥有一处住宅物业;同时阁下年满18岁;同时成交后的九个月内将此处住宅作为主要的居所;同时阁下的配偶自从结婚之日开始,没有拥有任何住宅房产,那么,阁下可通过律师,在房屋交接的时候可扣除高达$2,000.00(安大略省)和高达$3725.00(多伦多土地转让税,如适用)的税款。请参阅土地转让税退款安大略省土地转让税:多伦多市.

4) 购买物业火灾保险

    阁下的律师在交接之前需要收到一份火灾保险协定书(从安省保险代理那里获得), 抵押贷款机构才会预先支付抵押贷款资金。如果阁下在安大略省没有拥有其他财产,这种保险的购买则比较困难。 同时阁下应该在安大略省准备购买物业之前, 就必须拿到由安省保险经纪提供的关于可以为有意向购买的物业提供火灾保险的书面确认。请参阅保险:3种类型

5) 业权保险
    请参阅业权保险
业权保险是由我们的律师楼自动提供给所有买家(居民或非居民)的保险。对这种一次性费用,已包含在我们的即时报价 里面

    保险会保障阁下之楼房的物业拥有权,如日后其物业拥有权产生任何问题, 包括有关欺诈或伪造和许多其他事项而蒙受损失时,保险公司皆承担所有有关在金钱及法律上之损失。请参阅业权保险或者现在房主业权保险

6) 加拿大金融交易和报告中心(简称FINTRAC)的要求

    在加拿大(自2008623日起),买方和卖方都需要向房地产销售人员或经纪人出示现在附有照片的身份证明(在签字时)。而房地产销售人员或经纪人会把信息登记在一张表格,称为客户信息记录。请参阅FINTRAC

7) 统一销售税(简称HST

     在加拿大安大略省,自201071日起,政府实行一个税率是13%5GST货物和服务税,加上 8%的PST,省销售税总额)的销售税(根据购买价格计算)。请参阅HST

:  此销售税不针对二手住宅买卖,无论阁下是否是加拿大居民,此销售税只针对新房的购买。如果阁下在2009619日之前从发展商处签约购买住宅地产,仅仅需支付消费税(GST),而非统一销售税 (HST)

:  安大略省的律师应该审查阁下和发展商处签约购买住宅的所有合约,因为这涉及到GST/PST的退税资格和这些税款是否已经包括在价格里或者在价格之外。 这些都是重要的考虑因素。从发展商处签约购买住宅(如果是共管公寓)的合约从签约到律师审查会自动(根据安省法律)容许有10天期限。而非共管公寓的购买合约里也应该包括一个给阁下的律师10天时间审查有关合约条款的条件条款。

8) 水电煤供应等公用服务

    请参看水电煤供应等公用服务。阁下应该在房屋交接之前通知水电煤等公共服务公司相关的个人账单信息。 这样水电煤等公共服务公司就可以房屋交接的时候进行读表。 同时有关水电煤供应等公用服务之费用,在交房前由前业主负责,在交房后由阁下负责。

9) 房屋所有权类型

    不同于世界其他地区,99%的安大略省房地产是永久业权(全部由买方所拥有),而不是租赁(在安大略省非常罕见)。安大略省的任何律师可以验证阁下所考虑购买的房屋是何种类型 。

     有关安省设立住宅房屋所有权的各种方式的信息,请参看怎样选择房屋所有权

10)  决算整理

    阁下(加拿大居民或非居民)完成安省房屋购买时, 需要缴纳任何调整的费用,请参看决算整理

11) 授权委托书:如果房屋交接时,阁下不在加拿大安大略省

    如果阁下,无论是居民还是非居民,在房屋交接时间里,都无法身处安大略省完成买房交易,那么明智的选择是在安大略省签署授权委托书。 或者如果可能的话,在离开安大略省之前(如果阁下在完成房屋交接之前的任何时间,都将会在安大略省),就签署授权委托书。


    如果阁下在房屋交接前不在安大略省,或者也没有签署授权委托书(授权他人代表阁下签署房屋买卖文件)或不能够在离开安大略省之前,提前签署房屋买卖文件,则有以下两种选择:

a)阁下在安大略省之外签署文件

    房屋买卖法律文件可由安省律师快递或者电邮给阁下或者阁下在安省之外的律师来签署,并在房屋交接日之前返还给安省律师,以便能完成房屋交易。如果这样的话,阁下需要按照安省律师的要求, 聘请当地的律师来见证签名和进行有照片的身份证的验证。这种方式比使用授权委托书来签署房屋买卖文件更加昂贵和耗时。

b)阁下委托他人签署房屋买卖法律文件
    请参阅免费委托书

 

 B) 如果加拿大非居民在加拿大安大略省出售住宅地产

1法律费用和其他费用

    请参阅即时报价无论阁下是否是加拿大居民, 法律费用和其他费用通常都是相同的, 除了以下各项:

a )如果房屋买卖文件没有由阁下直接签署(无论阁下在离开安大略省之前在安省或在安省以外,所有文件都通过快递或电子邮件给阁下并在交接日之前,把签署好的原文件归还给律师)同时阁下在售房过程中使用授权委托书(被授权人代表阁下签署售房合约),那么我们律师楼的收费会增加使用授权委托书进行售房的法律费用$100.00和安大略省的土地登记处注册授权委托书的费用$71.30。而该授权委托书的准备则是免费的。

B)当阁下是非居民进行出售房产时,我们的律师楼通常收取额外$250.00 的法律费用。 众所周知, 阁下或阁下的经纪会聘请一位会计师(将收取额外的费用)去申请非居民完税证明,通常在此情况下, 房屋总售价的25 %被扣留(存在卖方的律师的信托账户里),直到会计师完成全部的申请后获得政府出具的非居民完税证明。这样的申请通常需要6090天的受理时间并且必须在房屋交接前10日内提交以避免罚款。一旦获得该完税证明,出售房屋的销售净利润所应该支付的税款会直接支付给加拿大政府,余款以及存在律师信托所有款项产生的应计利息都支付给客户。

2) 加拿大金融交易和报告中心(简称FINTRAC)的要求

    在加拿大(自2008623日起),买方和卖方都需要向房地产销售人员或经纪人出示现在附有照片的身份证明(在签字时)。而房地产销售人员或经纪人会把信息登记在一张表格,称为客户信息记录。请参阅FINTRAC

3) 统一销售税(简称HST

    无论阁下是否是加拿大居民,如果在安省出售房产,都需要在律师费和地产佣金上支付 13%5GST货物和服务税,加上 8%的PST,省销售税总额)的销售税(根据购买价格计算)。请参阅HST

4)当偿还按揭贷款时,需支付给抵押贷款机构的赔偿金
    通常情况下,阁下(无论是居民或是非居民)必须还清所有的在此房产下登记的按揭贷款或担保授信额度,以便提供给买方一个无债务负担的产权。
    在开放式的按揭贷款,阁下可以提前还清贷款(在贷款到期日之前)而不需要支付任何罚款。但是,如果是限制式按揭贷款, 阁下则需要支付罚款(通常是贷款之三个月利息或是利息率差距之价值,两者之中较大之款项。)请在卖房之前咨询阁下的抵押贷款机构。

5) 水电煤供应等公用服务或者出租炉/热水箱

    请参阅水电煤供应等公用服务。阁下应该在房屋交接之前通知水电煤等公共服务公司。 这样水电煤等公共服务公司就可以在房屋交接的时候进行读表。 同时有关水电煤供应等公用服务之费用,在交房前由阁下负责,在交房后由买方负责。

    如果租赁炉或热水箱是由买方在房屋交接之后继续保留,请提供详细的资料给阁下的律师,这样可以确保在房屋交接之前,促使买方完成出租转让的相关文件。 

 

6授权委托书:如果房屋交接时,阁下不在加拿大安大略省
    如果阁下,无论是居民还是非居民,在房屋交接时间里,都无法身处安大略省完成售房交易,那么明智的选择是在安大略省签署授权委托书。 或者如果可能的话,在离开安大略省之前(如果阁下在完成房屋交接之前的任何时间,都将会在安大略省),就签署授权委托书。
    如果阁下在房屋交接前不在安大略省,也没有签署授权委托书(授权他人代表卖方签署房屋买卖文件)或在离开安大略省前,无法提前签署房屋买卖文件,则有以下两种选择:

a)  阁下在安大略省之外签署文件

    房屋买卖法律文件可由安省律师快递或者电邮给阁下或者是阁下在安省之外的律师来签署,并在房屋交接日之前返回给安省律师,以便能完成房屋交易。如果这样的话,阁下需要按照安省律师的要求, 聘请当地的律师来见证签名和进行有照片的身份证的验证。这种方式比使用授权委托书来签署房屋买卖文件更加昂贵和耗时。

b)  阁下委托他人签署房屋买卖法律文件
    请参阅免费委托书

 

房屋住宅買賣
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本律師Stephen H. Shub有三十二年從事房屋買賣經驗,過往有超過四萬五千宗房屋買賣的交易。連同二十一位精於房屋買賣交易的職員,以忠誠服務大眾為信念,提出專業之顧客服務,有關本公司更詳細之資料,請參閱本公司簡介, 辦事處地址 辦公時間 。 本網頁提供地產商和顧客一個容易簡單進入的網頁。閣下可直接進入即時報價表提取各項的律師費和其他的雜費(包括權益保險費用)。故此,閣下可以預算將來需付的律師費及雜費。 本網頁更可以提供地產商和顧客各種私人樓宇買賣的表格和其他寶貴之資料(請從網頁左面的目錄選擇閣下有關需要的資料)。
 

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